記者 楊麗娟
住宅樓頂?shù)母魺釋颖緫?yīng)是用于隔熱、防水的。然而，連日來，記者經(jīng)過大量走訪發(fā)現(xiàn)，由于老舊小區(qū)的樓頂隔熱層建成時(shí)間較早，大多采用傳統(tǒng)的材料和工藝，經(jīng)過數(shù)十年的風(fēng)吹日曬，已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的老化、破損，導(dǎo)致隔熱層變成了“吸熱層”“引水層”，成為困擾居民生活的一大難題。
東雅苑小區(qū)樓頂破損嚴(yán)重。
民和新村小區(qū)樓頂隔熱層破損嚴(yán)重。
走訪
隔熱層普遍破損嚴(yán)重
近日，高要區(qū)南岸街道海景豪苑小區(qū)AB幢業(yè)主向記者反映，天臺(tái)隔熱層大面積坍塌已超三年，卻一直未得到妥善處理。每逢雨天，頂層住戶的天花板和墻面因漏水，均出現(xiàn)不同程度的發(fā)霉、脫落現(xiàn)象。
由于小區(qū)天臺(tái)鋼筋外露、坑洼不平，居民在上面活動(dòng)時(shí)提心吊膽，稍有不慎就可能摔倒或被鋼筋劃傷。曾經(jīng)用于晾曬衣物的天臺(tái)，如今已成為危險(xiǎn)區(qū)域，居民們根本不敢涉足。
無獨(dú)有偶，記者走訪我市部分老舊小區(qū)發(fā)現(xiàn)，特別是2000年前建成的小區(qū)，普遍出現(xiàn)樓頂隔熱層老化、損壞問題。其中，嘉湖新都市、杏花、民和新村、東雅苑等多個(gè)小區(qū)，破損情況相對(duì)嚴(yán)重。
記者在端州區(qū)東雅苑、民和新村樓頂看到，隔熱層出現(xiàn)大面積塌陷，鋼筋裸露，在上面行走得小心翼翼，生怕踩空了。
“一上到樓頂，就像是大型施工現(xiàn)場(chǎng)，慘不忍睹！”東雅苑小區(qū)頂樓業(yè)主王女士告訴記者，小區(qū)已有20多年樓齡，樓頂?shù)母魺釋悠茡p嚴(yán)重，帶來樓下漏水和隔熱效果差等問題。
民和新村業(yè)主黃先生也表示，隔熱層破損嚴(yán)重導(dǎo)致其家中漏水。為此，他曾找維修師傅進(jìn)行補(bǔ)漏，但讓他擔(dān)心的是，長期漏水還可能導(dǎo)致墻面和地面出現(xiàn)裂縫，影響房屋的結(jié)構(gòu)安全。
“由于樓頂隔熱層損壞嚴(yán)重，一到夏天，家中就如同蒸籠一般酷熱難耐，即使開著空調(diào)，也難以達(dá)到舒適的溫度。”端州區(qū)杏花小區(qū)頂樓業(yè)主梁女士告訴記者，為了降溫，她家不得不長時(shí)間使用大功率空調(diào)，電費(fèi)明顯增加。“有時(shí)候?yàn)榱耸‰姡覀冎缓蒙先菜?，讓其散熱降溫，但這不是長久之計(jì)。希望損壞的隔熱層能得到有效解決。”
困境
維修責(zé)任劃分不明確
隔熱層老化、破損是誰的責(zé)任？各方意見不一。有業(yè)主認(rèn)為，應(yīng)由頂樓業(yè)主維修，有業(yè)主則認(rèn)為是物業(yè)的責(zé)任。
“關(guān)于AB幢天臺(tái)的維修，物業(yè)服務(wù)合同里沒有明確規(guī)定。如果天臺(tái)維修屬于物業(yè)責(zé)任，我們會(huì)進(jìn)行維修。”海景豪苑小區(qū)物業(yè)工作人員表示，就小區(qū)樓頂隔熱層破損問題已和業(yè)主溝通，可由全體業(yè)主簽名同意的方式，授權(quán)物業(yè)去進(jìn)行清理。但如果涉及鋪設(shè)隔熱層，這筆費(fèi)用超出了物業(yè)維修的預(yù)算，需要業(yè)主集資。但這一說法讓業(yè)主們難以接受，他們認(rèn)為物業(yè)在推諉責(zé)任，沒有積極解決問題的態(tài)度。
端州區(qū)嘉湖新都市小區(qū)物業(yè)工作人員黃先生表示，樓頂隔熱層屬于公共區(qū)域，歸樓棟業(yè)主共有，應(yīng)由所有業(yè)主共同承擔(dān)。但物業(yè)可以協(xié)助業(yè)主收集意見、籌集資金進(jìn)行維修，或申請(qǐng)公共維修基金。
“以小區(qū)其中一棟樓為例，其樓頂隔熱層維修費(fèi)用1000多元，但頂樓業(yè)主不愿意承擔(dān)，其他樓層的業(yè)主也不同意分?jǐn)偂?rdquo;黃先生說，公共維修基金申請(qǐng)手續(xù)復(fù)雜，小區(qū)有另一個(gè)維修項(xiàng)目，申請(qǐng)了大半年，遲遲未得到答復(fù)。
民和新村小區(qū)物業(yè)工作人員透露，該小區(qū)頂樓業(yè)主在購房前就已經(jīng)知曉樓頂可能存在的問題，所以隔熱層損壞導(dǎo)致的漏水，他們認(rèn)為是自己的責(zé)任，因此自費(fèi)維修了，目前暫未有業(yè)主向物業(yè)提出維修訴求。
“肇慶老舊小區(qū)樓頂隔熱層老化、破損是一個(gè)普遍現(xiàn)象，維修面臨諸多困境。對(duì)于沒有公共維修基金的小區(qū)，維修費(fèi)用需要業(yè)主集資，但在實(shí)際操作中，很難達(dá)成一致意見。”端州區(qū)前進(jìn)社區(qū)居委會(huì)工作人員說，由于責(zé)任劃分不明確，使得維修工作難以順利推進(jìn)。有些業(yè)主認(rèn)為自己不住在頂層，不需要承擔(dān)維修費(fèi)用；有些業(yè)主則對(duì)集資的金額和使用方式存在疑慮。而對(duì)于有公共維修基金的小區(qū)，申請(qǐng)使用的程序繁瑣，需經(jīng)過業(yè)主同意以及多個(gè)部門審批，要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。
律師
一般由全體業(yè)主共同承擔(dān)
廣東科業(yè)律師事務(wù)所韓偉華律師表示，就樓頂隔熱層維修問題，首先要明確老化、破損的原因，如果是房屋質(zhì)量問題，在質(zhì)保期內(nèi)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)；如果是隔熱層自然老化、破損，物業(yè)通常不承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)由權(quán)屬人自行負(fù)責(zé)維修和承擔(dān)費(fèi)用。
在他看來，樓頂隔熱層屬于小區(qū)公共設(shè)施，其維修責(zé)任一般由全體業(yè)主共同承擔(dān)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。而樓頂屬于業(yè)主共有，其他樓層的業(yè)主不得以從未使用頂層部分或放棄使用頂層部分為由，拒絕承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
如果小區(qū)已繳納公共維修基金，且符合使用條件，可以申請(qǐng)用于維修。在房屋已經(jīng)超出保修期限且無法申請(qǐng)使用公共維修基金的情況下，樓頂漏水的維修費(fèi)用理應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。若業(yè)主之間已就費(fèi)用分?jǐn)偸乱擞屑s定的，則按照約定進(jìn)行分?jǐn)偅蝗魳I(yè)主之間沒有約定，則應(yīng)該按照專有部分占建筑物總面積的比例，確定分?jǐn)倲?shù)額。
他山之石
多方協(xié)作及政策支持
在解決老舊小區(qū)之困方面，深圳市作出了典范，獲得群眾一致好評(píng)。
公開資料顯示，“十四五”期間，深圳市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作范圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）等。
對(duì)社會(huì)資本投入且改造后達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)條件的完善類、提升類改造項(xiàng)目，按照2萬元/戶的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼，?？顚Ｓ糜谠摳脑祉?xiàng)目，市、區(qū)財(cái)政各承擔(dān)50%。如福田區(qū)華富街道蓮花一、二村，便是依托補(bǔ)貼等政策，進(jìn)行了屋頂改造及安全整治，包括涂刷屋面防水隔熱漆、更換保溫層等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府部門應(yīng)加大對(duì)老舊小區(qū)改造的支持力度，出臺(tái)相關(guān)政策，簡化公共維修基金的申請(qǐng)流程，提供一定的資金補(bǔ)貼或技術(shù)指導(dǎo)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)和開發(fā)商的監(jiān)管，督促他們履行職責(zé)，保障居民的合法權(quán)益。此外，可以借鑒其他地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，探索創(chuàng)新維修模式和資金籌集方式。如引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，或通過政府購買服務(wù)等方式，提高改造效率和質(zhì)量。
肇慶老舊小區(qū)樓頂隔熱層之困，不僅是居民生活中的煩惱，也是城市發(fā)展中需要解決的問題。只有通過物業(yè)、業(yè)主、政府和社會(huì)各界的共同努力，才能找到切實(shí)可行的解決方案，讓老舊小區(qū)的居民重新享受到舒適、安全的居住環(huán)境，提升他們的幸福感和獲得感。
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