文/圖西江日?qǐng)?bào)記者 戴福鈿
近段時(shí)間以來，記者接到多名市民爆料，稱在購買二手房的過程中，與房主、中介發(fā)生交易糾紛，不僅為自身帶來麻煩，而且還造成了損失。那么，在二手房交易過程中購房者該如何防范風(fēng)險(xiǎn)？產(chǎn)生糾紛后怎樣維權(quán)？記者進(jìn)行了采訪。
中介遲遲不退還購房誠意金
近日，市民阿北向記者爆料，稱意向房屋買不成，購房前交給中介公司的2000元誠意金卻一直被對(duì)方“扣押”，遲遲不肯退還。
據(jù)了解，今年4月，阿北在我市一家中介公司的推薦下，看中端州區(qū)和平路一套二手房。由于掛牌價(jià)超出預(yù)算，于是，阿北便委托中介公司置業(yè)顧問陳小姐幫忙砍價(jià)。
“陳小姐提出，根據(jù)該公司規(guī)定，與房主談價(jià)格前，購房客需交2000元誠意金。”4月底，阿北向陳小姐轉(zhuǎn)賬2000元，并約定，若阿北以談好的價(jià)格購買該套房屋，誠意金轉(zhuǎn)為中介費(fèi)；若購買不成，則全額退還。
5月初，陳小姐告知房主愿意以其意向的價(jià)格出售該套房屋，并與他約定簽合同以及交定金的日期。然而，簽約日期未到，房主卻將該房屋轉(zhuǎn)售給了他人。
為此，阿北要求陳小姐退還2000元誠意金，卻被對(duì)方以各種理由拒絕。盡管此后他多次找該中介公司協(xié)商，但均以失敗告終。
廣東科業(yè)律師事務(wù)所主任律師韓偉華表示，誠意金不是法定的專業(yè)術(shù)語，所以不能起到合同定金或者保證金的法律效力的作用。在本案例中，由于中介以及購房客雙方?jīng)]有達(dá)成房屋交易，因此誠意金應(yīng)當(dāng)退還。即使達(dá)成交易，由于雙方此前沒有明確約定將誠意金轉(zhuǎn)為合同定金或者保證金，因此，該筆誠意金也不能作為合同保證金，中介應(yīng)退還給購房者。
房屋帶租出售麻煩多
去年12月，有意在城區(qū)買套二手房的陳靜，在中介置業(yè)顧問鐘先生的陪同下，到城東一小區(qū)看房。然而，這次看房卻為她帶來了諸多麻煩。
“看完房子后，我還算滿意，便詳細(xì)咨詢了房屋的基本情況。”陳靜告訴記者，她了解到，該套房屋仍在出租中，租期到2022年12月。但原房主承諾會(huì)在購房合同簽署后一周內(nèi)與租客解除租賃協(xié)議。
自此，鐘先生一再催促陳靜簽購房合同和交定金。再三考慮之下，今年2月，她與原房主簽署了《房地產(chǎn)買賣合同》，但合同中并未就房屋租賃事宜進(jìn)行約定。“簽合同前我曾提出過疑惑，但中介表示合同是統(tǒng)一樣板，里面沒有房屋帶租出售的相關(guān)約定。”陳靜說，簽約同時(shí)原房主也承諾會(huì)在房屋過戶前與租客解約。
今年3月，陳靜所購買的房屋已經(jīng)完成過戶手續(xù)，但租客以租期未到為由，不肯搬離房屋。她為此多次與原房主以及中介公司溝通，均無果。
廣東科業(yè)律師事務(wù)所主任律師韓偉華分析，根據(jù)《民法典》第725條，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”因此，盡管陳靜已經(jīng)買下該套房屋，但原房主與租客簽訂的租賃合同仍有效，后續(xù)租金歸陳靜所有。
“由于陳靜與原房主沒有將租賃關(guān)系處理一事寫進(jìn)購房合同，因此，導(dǎo)致了其維權(quán)較為困難。”韓偉華提醒，房屋帶租出售的現(xiàn)象較為常見，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)合同條款進(jìn)行約定時(shí)，買賣雙方都應(yīng)謹(jǐn)慎細(xì)心，將容易發(fā)生糾紛的問題以條款形式寫進(jìn)合同，以維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。同時(shí)，他建議，遇到帶租出售的房屋時(shí)，買方最好通過押著部分購房款的形式，來對(duì)賣方解除租約的義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。
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