近日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《加強服務型公寓建設管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），對該市商業(yè)、辦公類項目銷售和服務型公寓的建設進行規(guī)范，并規(guī)定商辦類項目在銷售過程中不得以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者。
該《征求意見稿》一出，隨即引起了肇慶房地產(chǎn)市場各方的關注以及討論。事實上，近年來，不少商業(yè)、辦公類項目在銷售過程中均以公寓等字眼誤導消費者，從而引發(fā)了諸多糾紛，亦損害著購房者的合法權益。因此，分析人士認為，對該類型項目的銷售行為進行規(guī)范勢在必行，有利于推動房地產(chǎn)市場更健康發(fā)展。
文/圖 西江日報記者 戴福鈿
規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為
根據(jù)《征求意見稿》，在商業(yè)用地上建設的服務型公寓，其計容建筑面積占商業(yè)計容建筑面積比例不得超過 20%。其他用地性質兼容商業(yè)的，服務型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計容建筑面積的30%。服務型公寓，是指在國有的商業(yè)用地或規(guī)劃可兼容的商業(yè)用地上建設，具備可住宿、休息空間的，但不同于一般住宅平面和功能的商業(yè)類旅館建筑，產(chǎn)權年限為40年。
設計要求方面，《征求意見稿》明確，服務型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設計。除注明服務型公寓外的商業(yè)、辦公建筑不得設置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設置，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200 平方米（首層除外）。不得預留、違規(guī)增設可作為居住空間的排水、排污、排煙及燃氣管道。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目時，應嚴格按照規(guī)劃功能進行銷售，制作專門的商業(yè)、辦公類項目重要信息提示展板并固定在項目銷售現(xiàn)場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進行公示。
《征求意見稿》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂的認購書、買賣合同等文件中，必須重點說明房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限，明示物業(yè)管理費、水電費標準等情況，以及不具備直接入戶、入學和使用燃氣的條件等相關不利因素。批準為辦公項目的，在辦理不動產(chǎn)權登記證書時，房屋規(guī)劃用途應統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以 “公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。
值得一提的是，《征求意見稿》強調(diào)，除服務型公寓外的商業(yè)、辦公類項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構不得在銷售過程中以“公寓”“公館”“×房 ×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者。
有利于推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
記者了解到，近年來，因房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)將商業(yè)、辦公用房包裝成公寓進行出售，從而導致業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)權證、居住證的案例時有發(fā)生。更甚的是，該類型房屋還不可用作居住用途，從而對購房者產(chǎn)生了較大的影響，引起輿論的嘩然。基于此，廈門、南京、佛山等多城相繼出臺新規(guī)，明確商辦類項目不得違規(guī)改造為公寓進行出售等，我市亦相繼展開了系列排查整治行動，以促進市場的健康發(fā)展。
“目前房地產(chǎn)市場上在售的公寓大多都屬于商業(yè)、辦公類性質，并不具備居住功能，是明顯的違規(guī)改造銷售行為，為市場以及購房者帶來了諸多不良的影響。”匯創(chuàng)地產(chǎn)總經(jīng)理陳鈺球認為，規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為勢在必行。
肇慶市鼎湖區(qū)濤匯房產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理蔣柱鴻分析，縱觀全國房地產(chǎn)市場不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)、辦公類項目改造成公寓出售的現(xiàn)象尤為普遍。其中，部分房企是因為城市商業(yè)、辦公用地供給過大，超出了市場所需的指標。為了促進項目去庫存，他們不惜鋌而走險，變相將該部分物業(yè)打造成類住宅，通過公寓的形式進行走量。“但是，由于該類型土地的性質仍屬于商業(yè)、辦公用地，用水、用電均有限制，因此會給擬用作居住用途的業(yè)主產(chǎn)生較大的影響。從長遠來看，這種現(xiàn)象無疑是不健康的。”
對商業(yè)、辦公類項目的銷售行為進行規(guī)范，非住宅類市場將迎來重大變化。“佛山此次規(guī)定商業(yè)、辦公類建筑不得設置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設置，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米（首層除外），不得設置可作為居住空間的排水、排污、排煙及燃氣管道等，這無疑是要把商業(yè)、辦公類項目改造成公寓的可能性進一步扼殺。”蔣柱鴻認為，該規(guī)范有利于推動房地產(chǎn)市場銷售環(huán)境更健康發(fā)展。
