為加強(qiáng)我市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ茫龠M(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，近日，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《肇慶市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），就商品房預(yù)售資金的監(jiān)管、使用以及解除等作出規(guī)范。
西江日報記者 戴福鈿
加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管
商品房預(yù)售資金，是指預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設(shè)費用的款項。
《辦法》明確，預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，必須確定預(yù)售項目的監(jiān)控銀行，并在監(jiān)控銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)控賬戶，且在商品房買賣合同中注明監(jiān)控銀行及監(jiān)控賬戶信息，以及在售樓場所公示欄公示監(jiān)控銀行以及監(jiān)控賬戶的名稱、賬號、對應(yīng)的POS機(jī)工號等信息，以便相關(guān)部門和購房人查詢、使用和監(jiān)督。
預(yù)售人與預(yù)購人簽訂商品房買賣合同后，預(yù)購人應(yīng)按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售資金直接存入監(jiān)控賬戶。預(yù)購人申請按揭貸款的，由貸款銀行或住房公積金管理中心將按揭款直接劃入商品房買賣合同中注明的監(jiān)控賬戶。
對于商品房預(yù)售資金的使用及留存標(biāo)準(zhǔn)，《辦法》提出，監(jiān)管部門根據(jù)預(yù)售項目建設(shè)進(jìn)度和預(yù)售人信用等級情況，在基本留存標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按照信用等級留存標(biāo)準(zhǔn)對預(yù)售資金進(jìn)行核撥及留存，其中，基本留存標(biāo)準(zhǔn)為：拆除腳手架前，監(jiān)控賬戶內(nèi)資金按不少于項目備案銷售價格總額的10%留存；完成拆除腳手架后，監(jiān)控賬戶內(nèi)資金按不少于項目備案銷售價格總額的5%留存；完成竣工驗收備案手續(xù)后、達(dá)到預(yù)購人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記條件前，監(jiān)控賬戶內(nèi)的資金按不少于項目備案銷售價格總額的1%留存。
值得一提的是，項目竣工前，預(yù)售人申請使用商品房預(yù)售資金只能用于購買本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付本項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。但若預(yù)售項目出現(xiàn)風(fēng)險事件，需啟動應(yīng)急措施的，經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，可根據(jù)實際情況使用監(jiān)控賬戶內(nèi)留存的預(yù)售資金。預(yù)售項目完成竣工驗收備案并達(dá)到預(yù)購人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記條件后，預(yù)售人方可向監(jiān)管部門申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。
有利于促進(jìn)樓市健康發(fā)展
分析人士認(rèn)為，盡管該《辦法》對房企的預(yù)售資金使用提出了更高的要求，不過，對于購房人以及市場發(fā)展來說，這不失為利好消息，既能保障購房人的權(quán)益，減少問題樓盤的產(chǎn)生，又能促進(jìn)市場健康運行。
“加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，并不意味著這部分資金被封存，而是進(jìn)一步規(guī)范房企對該部分資金的使用。”資深業(yè)內(nèi)人士蘇先生分析，《辦法》明確，預(yù)售人可申請使用商品房預(yù)售資金，并用于購買該項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費等。這意味著，房企依然可以正常使用該部分資金用于項目建設(shè)。
他進(jìn)一步分析，開發(fā)商預(yù)售資金被嚴(yán)格監(jiān)管無疑會對市場產(chǎn)生積極的影響。“預(yù)售資金一旦納入監(jiān)管賬戶，將會對此前資金使用并不規(guī)范的房企形成牽制。”他透露，在房地產(chǎn)市場不乏有房企將一個項目回籠的預(yù)售資金投入到另一項目開發(fā)建設(shè)以及囤地等用途的情況，但倘若其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問題，該部分房企就難以保障有足夠的資金進(jìn)行項目建設(shè)，從而導(dǎo)致樓盤爛尾等，進(jìn)而損害購房人的利益。
“從市場層面來說，對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，能夠有效確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金?？顚Ｓ?，減少問題樓盤產(chǎn)生，保障購房人利益，進(jìn)而促 進(jìn)樓市健康 發(fā) 展。”蘇先生如是稱。
