近日，佛山萬科金域中央多名業(yè)主爆料稱，該項(xiàng)目在銷售過程中將辦公用房包裝成具有居住用途的公寓進(jìn)行銷售，以至于他們?nèi)蘸蟮穆鋺粢约靶『⑸蠈W(xué)等都成為了泡影。更甚的是，按照規(guī)定，業(yè)主還無法在所購買的房屋內(nèi)過夜留宿。報(bào)道一出，隨即引起一片嘩然。
事實(shí)上，近年來，伴隨著住宅市場調(diào)控政策的趨嚴(yán)，公寓憑借面積小、總價(jià)低等優(yōu)勢受到購房者青睞。瞄準(zhǔn)市場發(fā)展趨勢的房企，不惜采用打“擦邊球”的方式，違規(guī)改變土地的使用性質(zhì)，將去化速度相對(duì)慢的商業(yè)辦公項(xiàng)目，包裝成公寓出售，從而引發(fā)了諸多市場亂象。基于此，近段時(shí)間，全國多城集中掀起了一場圍繞“商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)”“虛假宣傳”等現(xiàn)象而進(jìn)行的整治行動(dòng)。
西江日?qǐng)?bào)記者 戴福鈿
辦公用房改造成公寓出售現(xiàn)象普遍
記者了解到，目前市場宣傳的“公寓”主要有兩種類型，一種為住宅性質(zhì)的公寓，它具有居住功能，可落戶。另一種則為商業(yè)辦公性質(zhì)，這種產(chǎn)品實(shí)際是辦公室或者商業(yè)用房，不具備居住功能，亦不可落戶。
按照規(guī)定，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，否則將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)和消防安全等產(chǎn)生影響，其自身亦將面臨無法通過規(guī)劃驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)登記的風(fēng)險(xiǎn)。
然而，除了佛山萬科金域中央外，近年來，伴隨著城市商業(yè)辦公用地的增加，多數(shù)地方都曾出現(xiàn)房企在銷售過程中，將商業(yè)辦公用房宣傳成可居住的公寓且將樣板房打造成住宅進(jìn)行展示的現(xiàn)象。如前段時(shí)間，南京紫金嘉悅就曾被業(yè)主訴諸報(bào)端，指出該樓盤不僅在銷售過程中將辦公用房包裝成公寓出售，宣稱是商住兩用房，而且樣板房也按照公寓來裝修設(shè)計(jì)。此外，寧波、揚(yáng)州、廈門、深圳等地亦曾出現(xiàn)諸如此類的現(xiàn)象。
回歸至肇慶市場，記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分性質(zhì)為商業(yè)辦公用地的項(xiàng)目亦有出現(xiàn)將產(chǎn)品包裝成公寓進(jìn)行宣傳的現(xiàn)象。如有項(xiàng)目在宣傳單張中標(biāo)明“拎包即可入住”“酒店、辦公、居住全能空間”等字樣；有項(xiàng)目將樣板房設(shè)計(jì)成住宅用途，設(shè)置有獨(dú)立的廚房等；有項(xiàng)目售樓員則在銷售過程中明確表示其商業(yè)辦公用房可作為居住功能出租……
“在《商品房買賣合同》中，商業(yè)辦公性質(zhì)的用房一般會(huì)寫明商業(yè)、辦公、非住宅等字樣，不過，在簽署合同過程中，多數(shù)業(yè)主往往沒有細(xì)看合同條款便簽署了。”有著近10年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的譚先生向記者透露，由于開發(fā)商及銷售公司在宣傳上閃爍其詞，加之業(yè)主也分不清各類產(chǎn)品的性質(zhì)以及其與住宅的區(qū)別，因此，便容易在房屋交付以及使用過程中產(chǎn)生糾紛等。
多城相繼對(duì)違規(guī)“公寓”進(jìn)行整治
商業(yè)辦公用房改公寓銷售亂象的持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)了輿論對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場亂象的高度關(guān)注。為遏制違規(guī)苗頭，維護(hù)群眾權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序，近段時(shí)間，全國多城相繼掀起了一場整治樓市違規(guī)現(xiàn)象的行動(dòng)，甚至有部分城市還出臺(tái)了相關(guān)的嚴(yán)控政策。
近日，廈門市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)了《加強(qiáng)商辦類建設(shè)項(xiàng)目全鏈條管理實(shí)施意見的通知》，明確指出，嚴(yán)禁商業(yè)辦公項(xiàng)目改造成為公寓類住宅，辦公用房不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙和燃?xì)夤艿赖?。這個(gè)被稱之為“禁公寓令”的文件一經(jīng)發(fā)布，便引起了市場的震蕩。
除了廈門外，近段時(shí)間，南京六部門也下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)拆改專項(xiàng)排查工作方案的通知》，要求有關(guān)部門全面排查該市近期普遍存在的商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)改造現(xiàn)象，以及虛假宣傳、違規(guī)拆改、水電設(shè)置違規(guī)及開通燃?xì)獾刃袨?。此外，北京、佛山等城亦展開了整頓房地產(chǎn)市場上存在的商業(yè)辦公等項(xiàng)目改公寓出售的亂象。
值得一提的是，為切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益和健康有序的房地產(chǎn)市場秩序，肇慶有關(guān)部門對(duì)“商業(yè)辦公用房改公寓”亂象高度重視，并于近段時(shí)間集中展開排查及整治工作。對(duì)違反規(guī)劃的樓盤提出整改意見，要求樓盤宣傳資料不得涉及住宅、公寓等字眼，已打造成住宅用途的樣板房需按照寫字樓、辦公樓的要求進(jìn)行整改后方能開放，以及已經(jīng)接受認(rèn)籌的項(xiàng)目，需逐一告知已認(rèn)籌的客戶所售項(xiàng)目為商業(yè) 辦公用途等。
房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展
針對(duì)辦公用房被改造成公寓出售的現(xiàn)象，分析人士認(rèn)為，近年來，部分開發(fā)商為了去庫存、快速回籠資金，選擇將去化速度相對(duì)慢的商業(yè)辦公項(xiàng)目改建成公寓出售的現(xiàn)象并不鮮見。伴隨著有關(guān)部門的重視及整治工作的推進(jìn)，接下來，部分商業(yè)辦公項(xiàng)目將面臨一定的沖擊，房地產(chǎn)市場亦將進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展。
“商業(yè)辦公用房改成公寓會(huì)造成各種形式的不定性安全隱患。”肇慶市恒悅房地產(chǎn)有限公司銷售經(jīng)理譚美結(jié)認(rèn)為，對(duì)公寓市場進(jìn)行整治，有利于進(jìn)一步規(guī)范樓市發(fā)展。“按照城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)地方的商辦、商業(yè)、教育、工業(yè)、住宅、休閑以及其他配套用地，都有著其科學(xué)的配比。有足夠的商業(yè)體以及寫字樓供給中小企業(yè)，才能帶動(dòng)城市人口流入，從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”她坦言，開發(fā)商基于自身的銷售回款壓力以及盈利角度，而把商業(yè)辦公性質(zhì)的項(xiàng)目改造成公寓銷售，這必然是與城市的科學(xué)發(fā)展以及政府的初衷背道而馳。
她表示，此次各城掀起的整治行動(dòng)，堪稱是史上頗為嚴(yán)厲的封殺，有利于進(jìn)一步杜絕商業(yè)辦公類項(xiàng)目改造成公寓出售的行為。“此次整治，對(duì)肇慶商業(yè)辦公項(xiàng)目將造成一定的影響，尤其是目前端州在售的商業(yè)辦公類項(xiàng)目。”
“實(shí)際上，商業(yè)辦公用房改造成公寓出售的現(xiàn)象在一二線城市較為普遍，對(duì)該種現(xiàn)象進(jìn)行整頓，有利于市場的進(jìn)一步規(guī)范。”資深業(yè)內(nèi)人士蘇景安認(rèn)為，因肇慶市場的公寓需求量較為穩(wěn)定，總體上量不大，因此，從市場層面來看，嚴(yán)禁商業(yè)辦公項(xiàng)目改造成公寓出售，對(duì)肇慶市場所產(chǎn)生的影響較少。不過，對(duì)于手持商業(yè)辦公項(xiàng)目的房企而言，則意味著去化難度的加大。“接下來，商業(yè)辦公項(xiàng)目如何適應(yīng)新形勢變化，以自身產(chǎn)品優(yōu)勢帶動(dòng)走量，是其面臨的一大挑戰(zhàn)。”
