“我想出讓一套購(gòu)買(mǎi)未滿2年的住宅，請(qǐng)問(wèn)交易過(guò)程中所需繳納的個(gè)人所得稅、契稅以及增值稅分別是多少？”近日，市民陳先生就二手房交易所涉及的主要稅費(fèi)到市行政服務(wù)中心進(jìn)行咨詢。事實(shí)上，近年來(lái)，伴隨著改善性換房需求的增加，二手房市場(chǎng)迎來(lái)放盤(pán)小高峰。那么，在二手房市場(chǎng)，出讓購(gòu)買(mǎi)未滿2年住房需繳納的個(gè)人所得稅、契稅、增值稅如何計(jì)算呢？
國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局工作人員回復(fù)稱，增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
此外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。”
個(gè)人所得稅方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》（中華人民共和國(guó)主席令第九號(hào)）第三條、第六條有關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用比例稅率，稅率為20%；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。而根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第707號(hào)）第十六條、第十七條有關(guān)規(guī)定，建筑物財(cái)產(chǎn)原值為建造費(fèi)或者購(gòu)進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用；個(gè)人所得稅法第六條所稱合理費(fèi)用，是指賣(mài)出財(cái)產(chǎn)時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額計(jì)算納稅。此外，根據(jù)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第二條，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。其中，合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
契稅方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）和《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅；國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，契稅稅率為3％。因此，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)涉及的契稅，購(gòu)買(mǎi)方為法定納稅義務(wù)人，無(wú)論采取一次性付款還是貸款方式，契稅稅額不受影響。
值得一提的是，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）的規(guī)定，自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第三套住房及以上的，不區(qū)分面積，一律按3%的稅率征收契稅。
西江日?qǐng)?bào)記者 戴福鈿 實(shí)習(xí)生 謝斯詩(shī)
