近日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》提出，住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。消息一出，隨即引起市場的莫大關(guān)注。有人認為，按照套內(nèi)使用面積交易，會對房價造成影響；有人認為，實行套內(nèi)使用面積銷售，意味著公攤面積將推出歷史舞臺；而有人則認為該條例將進一步拉動房地產(chǎn)建筑的回歸規(guī)范，更大限度實現(xiàn)房屋的居住功能，保障購房者的利益。那么，對于肇慶樓市而言，該條例的實行將產(chǎn)生哪些影響？業(yè)內(nèi)人士對此又有什么看法？我們進行了采訪。
西江日報記者 戴福鈿
焦點一：是否意味著取消公攤面積？
記者了解到，房屋建筑面積包括了套內(nèi)建筑面積以及其他公攤面積。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。公攤面積則包括了大堂、公共門廳、走廊、樓梯間、電梯機房等。
由于現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積占比的上限沒有規(guī)定，因此，部分開發(fā)商為了商業(yè)利益不斷擴大公攤面積，從而造成得房率低的現(xiàn)象。據(jù)悉，按照目前房企的建筑工程標準，房屋的公攤系數(shù)大都維持在15％～25％，但亦有樓盤住宅的公攤系數(shù)高于25%甚至超過30％。
然而，值得注意的是，住宅建筑以套內(nèi)使用面積進行交易并不意味著公攤面積的取消。從該征求意稿顯而易見，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。它更多的是對房地產(chǎn)工程的技術(shù)層面的規(guī)范，旨在解決公攤面積計量不清晰的問題。
“這是一個針對工程建設方面的標準規(guī)范，有利于帶動房地產(chǎn)建筑工程在技術(shù)層面的進一步規(guī)范。”廣東東方陽光地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理陳燦認為，對于房地產(chǎn)商而言，該規(guī)范的實行意味著開發(fā)成本的提高，未來，他們更多的將是考慮如何在提高房屋的套內(nèi)面積，即提高得房率的同時，兼顧房屋的舒適度。而對于購房者來說，該條款的提出有利于解決公攤面積計量不清晰的問題，帶動房屋公攤面積的規(guī)范回歸。
資深業(yè)內(nèi)人士曾先生表示，除了規(guī)范建筑工程標準外，該舉措還可解決目前市場所面臨的爭議性難題。一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積差異大的問題；二是解決住戶使用面積不透明的問題。“從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費者權(quán)益的保護。”
不過，分析人士普遍認為，盡管該舉措有利于提高得房率，但是公攤面積并非越小越好。若開發(fā)商過度擠壓公攤空間，社區(qū)品質(zhì)將大為下降，居住的舒適度亦將降低。因此，他們建議，政府應就公攤面積、公攤系數(shù)，從制定到管理到執(zhí)行，出臺一套規(guī)范化、制度化的制度，比如價格限制、公攤面積規(guī)范管理或經(jīng)營等，最大限度保護消費者購房的合法權(quán)益不受到損害。
焦點二：會否影響房屋的銷售價格？
記者了解到，在目前我國房地產(chǎn)交易中，多數(shù)城市實行的是以建筑面積計價的方式。隨著我國住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化，共有面積計價和分攤面積偏大等所呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出，房屋按照套內(nèi)使用面積交易的呼聲亦越來越大。
“按套內(nèi)使用面積交易，對購房者來說確實是一種利好。”資深業(yè)內(nèi)人士鐘玨玲分析，該利好并非是指總房價的下調(diào)，而是房屋建筑標準的規(guī)范以及對業(yè)主權(quán)益的維護。
回歸至房價方面，她表示，是否按照套內(nèi)使用面積計價，對于購房者的實際購房成本影響不大。她解釋，從目前肇慶房地產(chǎn)市場交易的情況不難看出，無論房企按照套內(nèi)面積計價抑或是建筑面積計價，房屋的總價實際上是一樣的。
記者了解到，我國目前實行的《商品房銷售管理辦法》有規(guī)定，商品房銷售可以按照套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
而在目前我省使用的《廣東省商品房買賣合同》中，“計價方式與價款”這一項亦分別針對按套、按整棟等出售形式明確了房屋售價。但是，可以明確的是，無論是那種出售形式，購房合同中都要列明套內(nèi)建筑面積的單價、建筑面積的單價以及房屋總價等。值得注意的是，無論是那種計價方式，房屋的總價是維持不變的。
“以往，端州亦曾實行過套內(nèi)面積計價的方式，包括現(xiàn)在亦有樓盤銷售人員在計價過程中使用該種計價方式。不過，這只是一種計價方式，房屋總價是維持不變的。”鐘玨玲認為，無論實行哪種計價方式，購房者的實際購房成本并無太大區(qū)別。不過，對于購房者而言，建筑面積 難以測量，套內(nèi)使用面積則更有利于實際測量。因此，按照套內(nèi)使用面積計價，其積極的意義是有利于帶動市場交易的規(guī)范，讓價格更為透明。
